2018年12月15-16日，北京京海博瑞企业管理有限公司在成都举办标杆房地产企业全成本管理、数据库建设、清单标准化、签证变更、预决算核心关键控制点详解的公开课圆满结束。来自房地产企业的地产企业董事长、总经理、副总经理、工程总监、项目总监、成本总监、成本（造价）、合同部、采购分管领导等，共计80多人参加了此次培训。
课程背景：
在目前国内的企业发展中，房地产业是最火爆的一个产业，受到全社会的高度关注。
而房地产业具有建设周期长、关注度高、资金投入巨大、质量控制难、成本控制难等诸多特点。房地产项目的成本控制是一项极为系统的工程。对成本管理工作的准确性和快速性要求越来越高。
本次课程针对很多房地产企业非常关注的成本控制展开研讨。通过分析成本管理各阶段哪些是成本需要重点关注的关键步骤、哪些决策存在成本风险、哪些地方容易出现错误、哪些环节效率低下，使得成本管理工作有的放矢、事半功倍。
同时提供高质量的标准模板，确保课程内容在工作中落地，从而快速复制这些经验，达到降低成本决策风险，既减少和避免成本错误，提高成本工作质量，同时大幅提高工作效率，满足房地产高周转快速发展对成本的要求。
从招标文件编制、快速编制清单、快速准确评标、定标、合约规划、成本数据库的建立等多个环节探讨如何做好房地产的成本控制，为未来房地产企业在发展中控制成本提供思路。
课程收益：
1、国内全过程精细化成本管理控制专家亲临授课
2、深入解析成本管理系统的架构和不同层面之间的相互关系
3、掌握高效成本管理从标文件编制、快速编制清单、快速准确评标、定标、合约规划、成本数据库的建立等多个环节探讨
4、了解全面成本管理的操作和技术工具
5、学习成本问题诊断和成本居高不下的陷阱、误区
6、案例独到分析，掌握降低成本的行动与方法
主讲内容：
第一部分：前期成本管理、营改增后目标成本测算
1、全成本管理理念及核心
2、全成本管理模式及标杆房企成本管理架构
3、成本核算指导
①成本分摊原则规定 ②成本四级科目明细
4、目标成本管理
①目标成本文件构成 ②目标成本三大核心
③目标成本制定步骤 ④目标成本修订条件
⑤目标成本考核公式
5、目标成本编制
①目标成本八大编制原则 ②目标成本八大编制程序
③新城市目标成本解决方案
④目标成本管理两大思路利弊分析
⑤营改增后目标成本测算注意事项
⑥营改增给税务筹划带来的迷局
⑦离开目标成本测算，增值税筹划就是瞎子
⑧营改增后如何调整目标成本测算公式
⑨营改增后目标成本如何正确高效设置税金计算
案例：营改增后目标成本如何正确高效设置地价扣除
营改增后目标成本如何设置“科目”快速测算，确定采购策略
示例演示：营改增后目标成本测算
6、营改增后增值税计算
①增值税计算法律依据与解读 ②增值税分摊方法
③增值税计算公式设置
④微利项目增值税税筹思路及计算判断公式
⑤甲供材税筹临界值演算及计算判断公式
7、营改增后土地增值税计算
①营改增后土地增值税计算法律依据与解读
②土地增值税分摊方法（与增值税相反）
③土地增值税计算公式设置
④如何调整分摊原则对土地增值税进行税筹
8、营改增后所得税计算
①营改增后所得税计算法律依据与解读
②所得税计算公式设置
9、设计阶段成本管理
①概念设计阶段成本控制要点
②方案设计阶段成本控制要点
③施工图设计阶段成本控制要点
示例：某项目目标成本测算对增值税、土地增值税及所得税计算及税筹对比
组团划分案例：规划设计对后期成本的影响
景观设计案例：景观设计对成本认识的误区
样板装修案例：样板房装修成本管理关键点
第二部分：成本数据库建设、项目启动会
1、成本数据库建设现状
①数据库庞大混乱 ②无效数据沉积多
③数据库应用不佳 ④谁来录入数据库
2、成本数据库建设
①数据库建设三大原则 ②数据库两大分类思路
③数据库标准体系建设 ④数据库科目设立标准
⑤总部分公司分工界面 ⑥如何沉淀有价值数据
3、住宅类数据库详解
①体系构成 ②标准分类 ③数据指标
4、商业类数据库详解
①体系构成 ②标准分类 ③数据指标
5、项目启动会
①成本价值黄金时间 ②成本管理第一推动力
③项目启动会形式及利弊分析
④成本人员参加项目启动会关注点
⑤启动会版目标成本测算注意事项
第三部分：招标、清单标准化
1、三种招标方式的不同选择
①费率招标风险源分析及对策
②模拟清单招标风险源分析及对策
③清单招标风险源分析及对策
2、固定总价招标必备的四个基本条件
①30%合同纠纷产生的原因
②固定总价招标常犯的错误
③如何判断是采用固定总价还是固定单价
3、支护与桩基工程单位选择成本注意事项
①如何在图纸不全快速编制基础清单并减少后期变更
②支护、桩基清单编制常犯错误
③支护、桩基清单编制模板介绍
4、总包单位选择成本注意事项
①战略总包方式的几种合作模式对比及适用条件
②总包清单编制注意事项以及总包清单模板介绍
5、带价清单报下浮率快速投标模式
①模式适用条件 ②模式利弊分析 ③价格风险分析
④合同三大风险 ⑤价格编制技巧 ⑥价格谈判技巧
6、应用铝模体系实现快周转
①铝模木模成本比较 ②铝模体系适用条件
③铝模招标注意事项 ④铝模清单注意事项
7、统一清单格式
①拒绝五花八门的清单格式减少清单错误
②实现清单清一色快速提高清单编制效率
③清单格式基本要求：一横一竖一红
④清单加密基本要求：好大好码好色
⑤清单公式基本要求：有点有零无计
⑥总价包干清单格式 ⑦固定单价清单格式
8、清单编制技巧
①如何避免清单与合同矛盾
②清单暂定数量隐藏大风险
③清单编制如何减少变更④如何减少清单描述错误
⑤如何避免清单汇总错误⑥营改增后如何设置清单
⑦如何设置清单避免投标人相同子目报价不同
⑧如何设置清单提高投标人报价速度和准确度
⑨清单标准模板格式介绍
9、战略采购清单编制技巧
①招标风险分析 ②招标注意事项 ③合同常见问题 ④清单描述错误 ⑤清单常犯错误 ⑥清单编制原则
⑦清单模板介绍 ⑧定标风险分析
⑨无统计数据战略采购如何解决清单编制问题避免不平衡报价
10、清单审核
①如何快速检查清单链接错误：有头有尾
②如何快速检查清单工程量错误
③快速检查清单漏项的三看一问
风机盘管案例：清单暂定导致结算大幅增加
战略采购案例：VRV空调战略采购风险问题
第四部分：标底编制与评定标及案例解析
1、经济标答疑
①经济标答疑常见错误 ②经济标答疑基本原则
2、如何提高标底编制准确度
①标底编制基本原则 ②总包标底编制技巧
③分包标底编制技巧 ④供货标底编制技巧
3、如何快速准确评标
①澄清与洽谈歧途 ②错漏项处理原则
③不平衡报价误区 ④保留条款的处理
⑤如何快速检查出标书存在的算术性错误
⑥营改增后税金错误填写方式带来的隐患
⑦投标价超目标成本三大原因分析及定标对策
不平衡报价案例：评标不细致 后期乙方如何运用不平衡报价推动变更
招标前策划案例：地面打桩与基坑底打桩两种开挖方案对成本工期比较
示例：经济标评审报告
第五部分：签证变更管理与现场成本人员工作要点
1、设计变更及现场签证管理
①签证变更七大核心 ②签证变更管控秘诀
③签证变更责任划分 ④签证变更索赔对策
⑤临时用工签证规定 ⑥签证变更标准表格
⑦签证变更三个必备单 ⑧现场成本人员工作要点
⑨签证变更关键控制要点
绿化变更案例：如何协调内部矛盾及通道管理
玻璃幕墙案例：残余价值签证变更的控制办法
事后补单案例：签证变更现场管理存在的风险
土方开挖案例：隐蔽工程签证变更风险及对策
不可追溯案例：不可追溯签证变更的控制办法
第六部分：预结算管理与现代预算管理模式
1、预结算管理
①五大原则 ②时间要求 ③程序步骤
④造价咨询管理 ⑤总结要求
2、预结算复核
①两大核心 ②四大方法 ③过程控制
3、报送结算资料
①通用要求 ②特殊要求 ③流程须知
4、现代预算管理模式
①现代预算管理与传统预算管理差异
②结算管理关键控制点
③不同阶段的结算管理 ④管理结算的六个方向
桩基作假案例：隐蔽工程结算风险
大样图案例：结算资料重要性
结算不及时案例：结算规划重要性
结算范围案例：标段划分风险控制
园林验收案例：如何搞好园林结算
涂料结算案例：结算时效管理规定
构造柱案例：隐蔽工程的结算风险
屋面防水案例：现场成本管理技巧
园建基础案例：现场成本管理技巧
第七部分：动态成本管理与动态利润快速计算
1、动态成本构成
2、动态成本调整
3、动态成本管理
①合约规划 ②合同签订 ③总包预算 ④月度回顾
⑤季度回顾 ⑥成本信息月报 ⑦台账设计原则
4、自动统计更新签证变更台账
①签证变更金额 ②减项扣款金额 ③无效成本金额
④签证变更结算金额 ⑤签证变更预估金额
5、自动统计更新合同动态台账
①工程类最低价中标率 ②材料设备类招标率
③材料设备类最低价中标率 ④项目整体招标率
⑤项目最低价中标率 ⑥已完成的结算份数
⑦待结算份数、结算核减率、合同完成率
⑧合同台账的自动校对设置
⑨合同最新动态成本
6、快速计算剩余货值及动态利润变化
①货值盘点 ②折扣设置
③去化设置 ④剩余货值 ⑤最终利润
示例：
1、动态成本快速调整示例
（对补充协议、签证变更、结算的动态调整）
2、某项目不同售价策略下剩余货值、利润变化快速自动动态计算示例
第八部分：责任成本管理与无效成本分析及案例
1、责任成本管理原则
2、责任成本考核实施
①考核频率 ②考核思路 ③考核步骤
3、责任成本考核标准
①考核依据 ②考核明细
4、无效成本管理
①无效成本分类②无效成本分析③无效成本统计
施工组织案例：现场施工管理对成本的影响
营销设施案例：目标成本可能带来的负能量
无效成本案例：如何通过管理防止无效成本
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