香港，2018年4月12日—标普全球评级4月11日宣布，将新城发展控股有限公司（新城发展）的长期主体信用评级从“BB-”调整为“BB”，评级展望稳定。同时，我们将新城发展的未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“B+”调整为“BB-”。
我们上调新城发展的评级是因为我们预期，未来12个月该公司将持续其当前强劲的规模扩张势头，并进一步提高其终端市场的多样性。由于平均售价的强劲上涨以及建筑成本的有效控制，我们亦预测未来两年新城发展将保持良好的利润率。
我们认为，新城发展2017年的规模显著扩张，其签约销售总额达人民币1,260亿元（权益销售额为950亿元），助力该公司晋升为大型全国性开发商。我们预计2018年该公司的销售额将持续强劲增长，其销售目标为1,800亿元。今年前三月新城发展的销售额为近380亿元。基于2018年其可售资值达近3,000亿元，我们认为新城发展较有把握实现其年度销售目标。如达到上述销售规模，2018年新城发展有望跻身全国前10大开发商之列，而这又将带来更多的成本协同效应和融资优势。
随着销售额的城市覆盖数量自2016年的27座增加到2017年的42座，新城发展的地理分布多样性持续改善。2017年，单座城市的销售额贡献占比显著下降，苏州（楼盘）作为销售额最高的城市占合约销售总额的16%，并且只有两座城市的销售占比超出10%。尽管长三角地区在2017年的销售额中仍占比80%，但我们预计该占比将有所下降，原因在于就总建筑面积而言，2017年长三角地区在其全国土地储备中的占比自2016年的66%下降至56%。在长三角地区，新城发展的城市覆盖数量也从一年前的19座增加到25座。
我们预计未来两年新城发展将保持毛利超出30%的良好利润率（与2017年水平相近）。随着结转收入的平均售价从一年前的9,000元/平米上涨至10,000元/平米，2017年该公司的毛利率上涨10%达到33%。基于2017年的平均售价超出14,000元/平米，我们预计2018和2019年新城发展结转收入的利润率将保持强劲。鉴于其楼盘主要满足中端需求且定价更为亲民，我们认为新城发展受全国范围内一二线城市楼市限价令的影响较小。
增加股权合作项目将有助于新城发展迅速扩张规模及打开新市场。然而这将使该公司面临较高的执行风险，可能会在一定程度上拖慢其快速周转的经营模式。合作项目占新城发展2017年全年销售额的25%，我们预计这一比例在2018年将会上升至30%左右。截至2017年12月31日，新城发展担保的合作项目层面债务共计246亿元，基本涵盖全部合作项目层面债务。这是因为地方银行通常要求公司出具对项目层面所有债务进行担保的担保文件。新城发展的权益合作项目债务显著小于其担保的债务总额。
我们认为，尽管新城发展将不断增加债务并大规模收购土地，但其财务杠杆在未来两年内仍将处于可控范围。我们认为，该公司强劲的销售执行和高效的现金回收带来的经营性现金流快速增长将满足其大部分的购地需求，使新增债务得到控制。此外，我们也预计该公司2018的收入和息税及折旧摊销前利润（EBITDA）确认将紧跟其销售额的强劲增长而显著提升，分别达到650亿和180亿元。基于我们的估算，该公司2017年调整后债务对EBITDA的比率（计入已披露债务担保）为6.5倍，与我们之前的财务预测一致。该公司的穿透式债务对EBITDA的比率（即按比例合并合作项目层面债务和EBITDA之后的比率），在减去合作伙伴的对应权益债务后，下降至5.3倍。我们预计这一穿透式比率将在2018和2019 年继续下降。另外，我们认为，随着该公司将债务成本控制在5.5%-6%，其EBITDA对利息覆盖率将上升至5倍以上。
对新城发展的稳定展望源于我们预期，该公司在保持利润率和控制财务杠杆的同时将实现销售额持续增长和地理分布多样性不断提升。我们认为，该公司的收入和EBITDA将在未来12-18个月内大幅增加，使其2018年穿透式债务对EBITDA的比率下降至5倍左右。
如果新城发展的销售额和交付情况不及我们预期，或进行激进的举债扩张超出我们预期，导致其穿透式债务对EBITDA的比率上升并持续高于5.5倍，那么我们可能会下调其评级。
如果新城发展继续维持强劲的销售增长势头，进一步提升地理分布多样性，保持较高的利润率并合理管控财务杠杆，从而使其穿透式债务对EBITDA的比率朝4倍水平改善，那么我们可能会上调其评级。
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