3月12日下午，在看完了中国人民银行的新闻发布会直播后，贺强（化名）所在的P2P公司立刻下线了首付贷这款投资产品。

在这场发布会上，中国人民银行行长周小川以及副行长潘功胜对首付贷明确表态：房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务。

这是监管部门首次就首付贷释放明确的判断信号。潘功胜称，房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。

“这个表态非常严厉。”贺强是这家公司的首席执行官，他告诉《中国新闻周刊》，中国人民银行直接将之定性为违法，而不是违规，足见尺度之严厉。

尽管并没有接到来自监管部门的正式文件，但贺强所在公司和大多数线上、线下机构一样，做出了主动下线首付贷产品的决定。凭借敏锐的职业判断，贺强预感，首付贷的监管风暴正在逼近。

投资客大量入场

首付贷进入监管层的视野，与去年以来的深圳房价暴涨有直接关系。

深圳房价在整个2015年连续上涨，从去年11月份开始，深圳房价上涨幅度超过上海，增幅位列全国第一。2016年2月，深圳房价比去年同期上涨了58.7％，涨幅惊人。

楼市火爆，也引来包括P2P平台在内的众多社会金融机构入局，其中最抢眼的产品便是各种“首付贷”产品。越来越多的投资客利用首付贷进行场外配资，从而进入楼市，期望获得短期收益，其中甚至不乏一些收入较低或不稳定的高风险人群。

深圳链家的统计数据显示，2015年深圳投资置业占比高达26.7％，比2014年增加3％，更是2011年的3倍之多，其中个别月份投资超过30％，有部分置业者是充分利用了金融“杠杆”来购房。

相对于购房者在银行的“场内加杠杆”而言，首付贷产品属于没有受到监管的“场外加杠杆”。这类互联网金融“首付贷”产品处于监管真空地带，中国人民银行征信系统对这类贷款亦无数据，这意味着购房者在银行办理抵押贷款时，银行并不清楚其是否申请了首付贷产品。

中国居民个人住房贷款的首付比例是由中国人民银行统一进行宏观调控的。通过民间二次借贷的方式支付首付，使不符合条件的购房者也能向银行贷款，相当于越过了金融贷款审核的门槛。而一旦未来房价下跌，很可能资不抵债，进而引发违约率上升，会引发系统性风险。

作为房价上涨最快的城市，深圳最先意识到风险。3月4日，深圳市金融办向深圳市互联网金融协会、小额贷款协会下发通知，开始对网贷平台、小贷公司涉及众筹买房、首付贷或其他高杠杆放贷的情况进行摸底排查，要求梳理相关企业的名单、数量、产品模式和涉及金额，掌握真实情况及存在问题。

继深圳之后，据媒体报道，北京、上海启动首付贷摸底调查行动。随后，广州也展开了对首付贷情况的深入调查。

当时，正逢全国两会，首付贷也成了两会上代表委员们的热议话题。中国人民银行前副行长吴晓灵称，首付贷是今年房地产市场最值得担忧的事情。在她看来，政府为了鼓励房地产去库存，将首套房首付比例由30％降到了20％，这本身已经是加了杠杆，房地产市场还不满足，仍通过场外配资、P2P等其他资金渠道，还有房屋中介做的一些如首付贷等首付上的贷款产品，可能会引起房地产市场的风险。

重庆市市长黄奇帆也对楼市加杠杆的方式提出了直接批评。他认为，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存，“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”

经过两会舆论效应的放大，很快，首付贷成为了楼市“场外加杠杆”的代名词。

规模不超过400亿

“我印象中从2012年起，民间借贷在购房领域就十分活跃，月息大概在2％~3％，这种状况已经持续了三四年时间。”北京房地产中介行业协会会长、中原集团首席运营官李文杰告诉《中国新闻周刊》。

2012年左右，房地产开发商为提高销量推出“零首付”活动，向购房者提供贷款购房。设计初衷是为换房的资金腾挪提供帮助，由于置换购房者买新房卖旧房之间有时间差，首付贷也应运而生。

随着近两年互联网金融的发展，除了房地产开发商、房产中介，一些P2P平台和小贷公司也介入进来，这种按照一手房的模式发放类似贷款，为房屋置换客户提供资金过桥，也被归为首付贷。

目前的模式大概有两类：一是地产中介的自营平台，譬如世联行“家圆云贷”、搜房网“天下贷”等，放贷范围以旗下合作楼盘居多，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。在这种模式里，首付贷的资金来源也有不同，一种是中介拥有相关金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者，中原地产等属于后者。

而另一种模式的首付贷，则是由纯粹线上的P2P平台撮合交易，大部分的线上网贷平台都有相关产品。不过，在业内人士看来，第二种模式的规模远远无法与第一种模式相抗衡。

贺强告诉《中国新闻周刊》，房产中介运营的网贷平台，在首付贷方面有天然的优势，“首付贷，是基于交易环节中的需求提供的产品，必须在交易环节中去获得用户。如果你本身就是一个房屋中介，或者是开发商，那对交易的把控能力是很强的，能够更好地把首付贷的推广和获客融入到交易中去。”

相比之下，如果是一个没有地产背景的第三方P2P平台，就必须跟开发商或者中介公司合作和分享利润。而对于开发商或者中介公司来说，只有某个区域的楼盘去化不好，或者二手房成交不振的情况下，才会有合作的动力。

贺强所在的公司，首付贷的存量，也就是还在还款中的不超过5亿元。在他看来，类似搜房、链家、世联行这些做交易起家的平台才是首付贷的大宗渠道，而线上第三方的P2P和小贷公司量并不大。

不过，链家集团董事长左晖在3月1日的媒体沟通会上则表示，过去一年链家首付贷的总体规模只有3亿元左右，平均出借金额也只有15万元左右。

对于链家首付贷规模并不大的原因，左晖在接受《中国新闻周刊》专访时表示，在当前背景下，非金融机构的首付贷一般只能在新房中来做，因为非金融机构的成本比较高，消费者承担不了。但在新房首付贷中，开发商可以进行贴息，这是基本的条件。他表示，链家的规模小，是因为做一手房少，所以规模小，“从去年11月份才开始做，到今年2月份，只有4个多月时间。”

左晖认为，做首付贷最有优势的是新房销售代理公司，因为“交易通道在我这，消费者在我这，我能控制风险和交易场景”。而这方面，能力最强的就是世联行，这是当前国内最大的房地产咨询和代理销售公司。

“世联行首付贷的比例是5％。”左晖据此推算，2015年全国总共销售了8.7万亿元新房，按照5％的人群和10％的首付贷比例，“首付贷规模最多就是400亿。”

不过，受益于2015年房价上涨的行情，贺强所在公司的首付贷也出现了快速增长，尤其是在深圳，增长速度是过去的三到五倍。

深圳增速最快的原因，除了房价暴涨之外，还与市场格局的分布有关。“北京的链家太强势了，一般的平台很难介入进去，能吃到的肉非常少。”贺强坦言，上海和深圳是他们重点突破的市场，虽然链家已经在2015年大举进入上海市场，但其他经纪公司，例如中原地产在上海也有一定市场份额，和链家的差距不会像北京市场这么悬殊。而中原并没有自己的金融产品，会选择和第三方平台合作，通过中原，贺强所在公司能够在上海获得不错的份额，“深圳就更不一样，链家在深圳的渗透能力更差一些。”

风险在累积

“在首付贷最早出现的时候，业内认为这是一个比较好的金融创新，能帮助一部分短期有困难的购房刚需人群，是一个解决市场真实需求的产品。”广东省互联网金融协会秘书长朱明春告诉《中国新闻周刊》。

不过，虽然首付贷能够帮助购房者解决首付资金不足的问题，但其核心却是杠杆的不断放大。

以在北京购置一套总价300万元的房子为例，按照政策最低要支付房价的三成作为首付，即100万元。而如果购房者只能拿出50万元首付，另外50万元则可通过类似首付贷产品来解决。如果说此前购房杠杆是3倍左右，那么通过首付贷产品，杠杆则会增大到6倍。在最低首付比例仅为二成的二、三线城市，杠杆率甚至可达10倍左右。

“行业里有做零首付的，但这是极端的例子，一般情况下，首付贷的额度是做总房款的两成。”贺强告诉《中国新闻周刊》，首付贷的期限通常为半年到三年不等，贷款利息则根据期限长短不同而不等，实际利率通常在11％~12％，有的甚至更高。以链家提供的金融产品为例，月利率通常为1.6％。此外，链家每发放一笔贷款还会向客户收取一笔平台服务费、超期加收0.5％~3％不等的费用，所有的折算进去，实际利率超过20％。贺强认为这只是一般标准，在业内，世联行的家园云贷是首付贷的先行者，其实际年化利率甚至高达20％~30％。

首付贷通常以信用贷款为主，但在北京、上海、深圳这种房价太高的城市，信用贷的最高额度一般不超过50万，很难支撑一线城市房价的两成，很多公司也开始做抵押贷款，“客户拿另外一套房子做抵押，来提升首付贷的额度。”

在贺强看来，当前的首付贷总体处于安全区间。一是因为相对于小额消费信贷，首付贷额度较高，房款的金融机构依然要关注用户的还款能力和还款意愿。另一方面，从实际层面看，违约的案例有，但极少，“有逾期的情况，但都没有形成损失。”

不过，随着去年深圳房价的暴涨，首付贷开始变味。朱明春告诉《中国新闻周刊》，越来越多的投机客开始利用首付贷撬动银行的贷款杠杆，赌房价继续上涨。但如果房价下跌，这些投资客可能会弃房，把风险推给银行。

“首付贷的主要风险是增加了买房人的杠杆，提高了买房人的负债比例，买房人未来的偿还能力是否能支持负债，这是最核心的。”李文杰告诉《中国新闻周刊》，一线城市房价快速上涨的主因，还是由于政府在去年底和今年初推出了一些刺激政策，使购房者的价格预期发生了改变，“如果只是对首付贷口诛笔伐，不能解决根本问题，未来问题还是会存在。”

在朱明春看来，首付贷和当前个别城市的房价飙升有一定关系，但房价是综合因素的结果，不能简单归罪于首付贷。他认为，相比P2P平台，线下的首付贷规模更大，铺开的面也广，投资人也更容易接触首付贷。线下首付贷对活跃市场交易确实有带动作用，尤其是一些零首付的极端案例，让一些风险承受能力较差的人也进入了房地产市场，这是最危险的。

不过，也有不少业内人士坚持认为，首付贷只是中性的金融产品，并非推高房价的罪魁祸首，而大量炒房人用首付贷投机才是问题。

“包括首付贷、过桥贷在内的产品，极大地活跃了市场交易。”李文杰坦言，监管部门应该考虑的是如何将其更好地纳入监管、防范风险，而不是一刀切地进行杜绝。

如果不受监管地发展下去，首付贷是否会引发中国的次贷危机？面对这个问题，贺强沉吟半天，坦言，“这个我真说不好。”在他看来，一些风险征兆已经显现，“深圳的房地产市场确实是疯狂的，上涨得已经有点让人看不懂。你不知道会不会有一些机构，趁机在这个无底线的市场猛地来做一把，如果这样市场就会出问题。”