1、宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资

宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。

2、市场趋势：销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3~12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.4~15.7亿平方米，同比增长0.5%~2.5%，房地产开发投资额为9.8~10.1万亿元，同比增长2.0%~5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7072~7276元/平方米，涨幅为4%~7%，一线及二线热点城市领涨。

图：2016年全国房地产市场各项指标预测结果

3、关注点：库存消化尚需良策，房价走向持续分化

库存：库存压力持续缓解，城市分化显著

受成交回暖影响，今年以来库存压力持续下降。可售面积方面，今年以来呈现波动下行的趋势，截至11月底，20个代表城市可售面积较今年初下降6.5%。库存消化方面，去年9月以来，成交持续回暖，库存消化时间呈现明显的下降趋势，截至11月，按近6个月商品住宅平均销售面积来看，20个代表城市库存消化时间缩短至10.3个月，较今年初缩短3.8个月。

图：2015年1月及11月各线代表城市 商品住宅库存平均消化时间

从各线城市住宅库存去化情况来看，一二线代表城市商品住宅库存平均消化时间已降至合理水平，当前库存压力多集中于三四线城市。由于多数三四线城市前期快速扩张，住宅用地成交规模突出，存在过度开发、人口外流、有效需求不足等问题，当前市场库存去化压力较为突出。从土地去化情况来看，三四线城市中长期库存压力较高。三四线城市库存压力较大，投资增长动力不足，投资下降趋势暂难扭转（1-10月，三线城市房地产开发投资同比下降0.5%，为近十年来首次出现同比下降，1-11月降幅扩大至1.3%），未来需采取更多方式去化库存。

图：政府及企业层面库存去化方式一览

我们认为，对于三四线城市及部分库存量较大的二线城市而言，政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。但总体来看，三四线库存问题是长期累积造成的，去库存也不是朝夕间能解决的，相关配套刺激政策的效应显现需要时间和市场去磨合。可以说，去库存的攻坚战才刚刚开始。

价格分化：一线及热点二三线城市具上涨动力，部分三四线城市存下跌预期

一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，房地产市场保持良好发展态势，住宅价格存上涨动力。此外，今年入市的高价住宅用地均集中于一线城市，将带来新建住宅产品向中高端发展，从而推动未来住宅价格的提升。二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。对于三四线城市而言，房地产市场具有发展潜力、价格具有较强上涨动力的城市多聚集于三大城市群。

除此之外，大部分三四线城市住宅价格存在下跌预期。部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企；部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。

展望2016年，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一，政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。不同城市房地产市场发展将更加差异化，部分三线城市或面临库存去化压力，或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响，房价将面临下跌预期；而一线及部分热点二三线城市由于自身经济、产业等优势，继续带来需求空间的提升，房地产市场将保持良好发展态势，房价将保持平稳或温和上涨趋势。