《房地产全周期核心价值开发实战演练沙盘》专题培训

时间：2022-9-28

　　2022年9月28日，北京京海博瑞企业管理顾问有限公司受邀为西安某中心有限公司举办房地产全周期核心价值开发实战演练沙盘。

　　沙盘集训课程围绕决策拿地、项目运营和经营战报三大环节模拟了房地产开发不同阶段的关键运营环节，参训学员按混合条线原则分组形成五家竞争企业，每家企业分别设置总经理、投资总监、财务总监、工程总监、营销总监、商管总监六个重要经营角色，通过三轮运营管理实战，加深学员对房地产运营的经营意识，提升全局思维、增强条线协同能力。

　　

　　在沙盘推演过程中，所有学员被随机分配成立五家公司，从土地获取、项目运营、财务管理等环节模拟房地产企业全流程经营。在启动资金相同的情况下，各公司竞争拿地，经过四年经营，出现了不同的结果。有的公司拍地和运营过程中盲目冒进，导致决策失误，造成企业经营困难；也有的公司策略清晰、分工明确，实现优秀业绩。

　　推演完成后，通过复盘，学员们深刻认识到管理决策、现金流、销售对企业经营的巨大影响；意识到房地产开发必须要做好精准投资、高效运营和资金管理，各部门统一目标、精诚团结、狠抓落实，提升经营意识、危机意识和服务意识，加强横向管理联动，全面提升专业化管理能力，才能实现有效率的运营和有规模的利润。

　　培训过程中，老师进行了丰富的知识讲解和案例剖析，带领学员开展头脑风暴，从开源、节流、优化等方面探索破局之道，为后续项目操盘提供经营思路。

　　课程最后，老师带领学员们对整个经营过程进行全流程的复盘总结，借助财务数据分析对各团队经营策略进行分析点评，理论与实践双管齐下，帮助学员进一步巩固和强化所学知识，学员们也积极分享了此次沙盘培训的心得经验：
　　第一，投资拿地要做好土地价值的测算；
　　第二，清晰战略定位，打造品牌价值，注意市场动向，动态调整运营策略；
　　第三，树立大局观，明确整体利益大于个体利益；
　　第四，各部门应当协同沟通、相互配合，携手助力公司发展。

　　

　　课程主要内容
　　任务 1 ：公司组建
　　公司现有条件、项目情况介绍
　　学员按照小组组建公司，进行公司命名、人员分工
　　团队亮相
　　公司的工作目标、使命、项目开发框架陈述
　　任务 2 ：地块评估、投资测算和地块拍卖
　　研究项目所处市场环境及竞争项目情况；
　　研究目标区域市场内的消费者特征，
　　完成项目SWOT 分析，提出房地产开发策略
　　十块地块快速评估
　　可行性分析初步：
　　预估建设计划和费用、预估销售计划和收入
　　项目资金计划、编制项目财务分析总表，计算项目利润率
　　编制项目现金流量表，计算内部收益率
　　参与地块投标
　　任务 3： 市场定位和产品设计
　　按照市场情况、竞争情况进行市场定位和设计定位
　　按照地块开发条件和设计规范进行方案强排
　　确定产品类别，产品数量和面积配比、格局配比；
　　确定项目主题、项目风格和项目特色。
　　结合产品（含景观设计）、主题、特色进行平面布局。
　　为了增强顾客的体验感，商场可以利用文化、艺术、科技、自然景观等元素，在室内外空间营造鲜明、个性的主题。
　　结合项目建筑条件和业态规划，利用系统的图片资源库，进行主题策划，以 PPT 形式予以陈述。
　　任务 4： 工程计划和资金安排
　　进行建设分期，拟定进度计划
　　选择开发建设的工程队
　　安排施工进度
　　安排建设资金
　　进行项目财务分析，
　　拟定融资贷款计划
　　依据开发框架路径图，按照销售、成本的现金流预估，进一步优化和细化填制项目各专业的计划进度表。
　　任务 5： 营销策划和销售推广
　　进行产品定位、客户定位、市场定位和价格定位
　　拟定价格策略、渠道策略、广告策略和推广策略
　　组织销售团队，安排销售计划，进行销售执行
　　抢占市场第一位置，获取最高销售率，最高成交单价
　　任务 6：业务结算和财务分析
　　按照预售条件，最早从第二年第一季开始预售并进行业务结算。
　　各队可根据各自业务结算情况，团队竞争情况和市场供需情况，调整项目执行计划，以获取最高销售额和最大利润率。
　　二天期的沙盘演练，原则上销售结算进行三-六轮，理论上到第三年第四季运营截止。
　　在设定的运营截止日或者特定时机节点，统一考核，计算各类成本、支出和税费，完成项目损益表，进行财务分析。
　　任务7：项目复盘，点评总结
　　最终，按照实际销售额、销售率、税前利润率、自有资金利润率，各25%的权重（听课公司可以按照自己公司的实际考评要求设定考评指标），产生各项目团队的最终得分，并确定比赛名次。
　　在此基础上，各项目总经理开始进行项目复盘，针对团队在项目建设过程中的一系列决策及其最终结果，依次作出自我检讨和总结，并接受其他团队的点评和讲师的建议。