新津是一座自带“热搜体质”的城市。
这不，上周五（2019年12月27日）正式运营的成都地铁10号线二期就成功把新津送上了“热搜”话题榜。
土地市场也迎来重磅事件！下周三（2020年1月8日），新津地铁开通后的首块土地将登场拍卖。目前，市场各方对此已经表示出了高度关注。
作为新津地铁开通后的首拍，也是2020年的“打头阵”地块，这宗16.68亩的土地自带话题引爆点，最近不断有投拓er在询问锐理君关于这宗地的细节。
地铁这一强大引擎对新津有何带动作用？新津将地铁开通后的首宗拍卖地块放在五津水韵城又有哪些考量？
敲黑板！敲黑板！想要了解新津五津水韵城区域价值及地块周边市场情况的房企，不妨认真读一读锐理君下面的研判。
地铁+高铁双价值时代
新津迎来三大历史变局
锐理君首先要说的是：新津的城市价值全面升级！推动力前有成贵高铁，现有最新开通的成都地铁10号线二期！
其中，地铁10号线二期作为延线工程，具有三大复合功能：一是作为市域快线，能实现新津与成都主城区“无缝”串联；二是作为机场专线，能快速联动内外；三是与成贵高铁无缝对接，大幅提升区域经济运行效率和人口聚合能力。
轨道交通给新津的城市格局、城市经济和城市地位带了“变局性”的深远影响。
① 城市格局之变：多点折叠时空距离
地铁10号线二期是“南拓”战略的重要一环，站点从双流机场T2航站楼站一路向南进入新津境内，经过了牧山健康城、五津水韵城及宝墩文博小镇，共计7个站点。
地铁能快速折叠城市的时间和空间。从新津终点新平站至双流机场半小时左右可达，到成都市中心也缩短至1小时左右。地铁的“快速度”不仅使人员、物资的流通更方便，更抹平了郊县与成都市中心的界限。
更值得关注的是，北起人民公园、南至太平园的地铁10号线三期也已获批，在三期通车后，从新津坐地铁将直达市中心天府广场附近，一路通达。
② 城市经济之变：线状拉动经济聚集
新津除已开通的地铁10号线外，境内还规划了4条地铁线，特别是有在建的新津站TOD和规划中的五津站TOD加持，整座城市的轨交将呈现体系化。未来区域内成型的轨交线状网络，将快速改变城市功能布局。
重要的一点，轨道交通特别是TOD项目能促进商、居融合发展。
有统计显示，香港地铁站周边500米范围内就集中了全港45%的人口和70%的就业机会；东京市区60%的人口、55%的住房、80%的商业及写字楼都位于轨道站点800米范围内；以轨道集合点为中心向四周辐射的2-3公里范围，也是一座城市商住最具价值的发展区域。
可以预见的是，新津的商业格局、土地价值、城市经济都将向轨交或TOD项目靠拢。下周（2020年1月8日）将拍卖，位于五津站TOD直线两公里范围内的16.68亩地块，注定会是引发新津地产价值新变局的关键。
③ 城市地位之变：全面提升新津区位优势
新津一直以来都有着成都“南部区域中心城市、成南门户枢纽城市”这两项重要的城市职能。
随着地铁的开通，新津在规划和行政区划上的优势将更加明显。换言之，作为郊县首条已运营的地铁路线，它将助推新津“撤县设区”工作进程，特别是在成都“南拓”大势下，能重新定义新津的城市价值。
房企尤其需要注意的是，地铁10号线二期与成贵高铁高度衔接——成贵高铁在新津设立了两个站点（新津站、新津南站），这条轨交能快速连接成都、乐山、宜宾、毕节、贵阳等川内外重点城市。对于地产开发来说，地铁+高铁能有效促进人口、投资快速向新津流动，抹平区域界限，尤其是加快购买力的聚集。
从这一点来看，房企在新津拿地研判一定要站在全川市场角度考虑，不能还局限于“小圈层”。
五津水韵城有四个关键点
土地开发有“抄底”机会
地铁站点排布越密集，对地产开发的直接推动作用就越大。在新津已通车的7个地铁站点中，五津水韵城就排布了五津站和儒林站。
很多房企在问：新津地铁运营后的首拍为何选择在五津水韵城？锐理君梳理发现有四个关键点需要特别重视：
1、五津水韵城是核心主城：规划完善、本土认可度高、开发有保障
作为新津的核心主城，目前该区域正沿南河打造多功能复合的城市滨水轴线，未来也将依托地铁10号线综合节点，规划建设多业态融合的城市新消费场景，重点发展文化旅游、现代商贸业，建设亲水宜居的现代生活城区。
整体来看，该区域三面临河，生态景观资源丰富，是新津传统的核心区域，城市配套齐全，本地客群认可度较高，对于拿地开发这16.68亩地块的房企来说，未来的营销很有保障。
2、五津水韵城已经很“热”：最高楼板价7770元/㎡，品牌房企超10家
锐理君统计发现，五津水韵城的最高楼面地价已来到7770元/㎡，这也是郊县成交楼面价的TOP1；2018年4月拍卖出让的两宗地铁沿线地块，楼面地价也分别达到6234元/㎡、6324元/㎡，当时有9家房企参拍，现场举牌合计422轮。
这一区域内也早已形成了品牌房企集中开发的态势。据不完全统计，目前入驻的品牌房企超过10家，包括金融街(000402,股吧)、花样年、恒大、雅居乐等。
需要密切注意的是，本次出让宗地起拍价仅3800元/㎡，虽然有幼儿园等配建要求，但是地块面积小、总价可控，相对于此前出让的宗地，平衡下来价格反而有优势。
3、五津水韵城有丰富资源：组团级五津站TOD加持
除地铁10号线二期外，地块所在区域内还规划了地铁31号线、组团级五津站TOD——位于新津城市发展轴线，未来将形成新津中心城区人居服务中心。
组团级五津站TOD能对16.68亩地块实现全覆盖。通常而言，组团级TOD的服务半径在2~3公里，而本次出让宗地正位于辐射半径内。
4、五津水韵城很有机会：首宗“可抄底”的高价值宅地
本次出让地块位于五津街道，靠近南河城市滨水轴，与新津中学、新津外实校仅一街之隔。整体配套资源完善，深受当地购买力认可。
作为地铁10号线二期通车后的首拍地块，也是郊县开年土拍“第一枪”，这宗16.68亩的地为房企在新津城中央布局提供了难得的可抄底机会。
必须承认，在地铁和TOD项目的逐步完善下，新津这座城市正以更快的速度和更强的能力截留产业、增加人口、推动城市化进程步伐。不论是从短期还是长远来看，已经开通地铁的新津都迎来了新一轮的土地价值爆发期。
这不，上周五（2019年12月27日）正式运营的成都地铁10号线二期就成功把新津送上了“热搜”话题榜。
土地市场也迎来重磅事件！下周三（2020年1月8日），新津地铁开通后的首块土地将登场拍卖。目前，市场各方对此已经表示出了高度关注。
作为新津地铁开通后的首拍，也是2020年的“打头阵”地块，这宗16.68亩的土地自带话题引爆点，最近不断有投拓er在询问锐理君关于这宗地的细节。
地铁这一强大引擎对新津有何带动作用？新津将地铁开通后的首宗拍卖地块放在五津水韵城又有哪些考量？
敲黑板！敲黑板！想要了解新津五津水韵城区域价值及地块周边市场情况的房企，不妨认真读一读锐理君下面的研判。
地铁+高铁双价值时代
新津迎来三大历史变局
锐理君首先要说的是：新津的城市价值全面升级！推动力前有成贵高铁，现有最新开通的成都地铁10号线二期！
其中，地铁10号线二期作为延线工程，具有三大复合功能：一是作为市域快线，能实现新津与成都主城区“无缝”串联；二是作为机场专线，能快速联动内外；三是与成贵高铁无缝对接，大幅提升区域经济运行效率和人口聚合能力。
轨道交通给新津的城市格局、城市经济和城市地位带了“变局性”的深远影响。
① 城市格局之变：多点折叠时空距离
地铁10号线二期是“南拓”战略的重要一环，站点从双流机场T2航站楼站一路向南进入新津境内，经过了牧山健康城、五津水韵城及宝墩文博小镇，共计7个站点。
地铁能快速折叠城市的时间和空间。从新津终点新平站至双流机场半小时左右可达，到成都市中心也缩短至1小时左右。地铁的“快速度”不仅使人员、物资的流通更方便，更抹平了郊县与成都市中心的界限。
更值得关注的是，北起人民公园、南至太平园的地铁10号线三期也已获批，在三期通车后，从新津坐地铁将直达市中心天府广场附近，一路通达。
② 城市经济之变：线状拉动经济聚集
新津除已开通的地铁10号线外，境内还规划了4条地铁线，特别是有在建的新津站TOD和规划中的五津站TOD加持，整座城市的轨交将呈现体系化。未来区域内成型的轨交线状网络，将快速改变城市功能布局。
重要的一点，轨道交通特别是TOD项目能促进商、居融合发展。
有统计显示，香港地铁站周边500米范围内就集中了全港45%的人口和70%的就业机会；东京市区60%的人口、55%的住房、80%的商业及写字楼都位于轨道站点800米范围内；以轨道集合点为中心向四周辐射的2-3公里范围，也是一座城市商住最具价值的发展区域。
可以预见的是，新津的商业格局、土地价值、城市经济都将向轨交或TOD项目靠拢。下周（2020年1月8日）将拍卖，位于五津站TOD直线两公里范围内的16.68亩地块，注定会是引发新津地产价值新变局的关键。
③ 城市地位之变：全面提升新津区位优势
新津一直以来都有着成都“南部区域中心城市、成南门户枢纽城市”这两项重要的城市职能。
随着地铁的开通，新津在规划和行政区划上的优势将更加明显。换言之，作为郊县首条已运营的地铁路线，它将助推新津“撤县设区”工作进程，特别是在成都“南拓”大势下，能重新定义新津的城市价值。
房企尤其需要注意的是，地铁10号线二期与成贵高铁高度衔接——成贵高铁在新津设立了两个站点（新津站、新津南站），这条轨交能快速连接成都、乐山、宜宾、毕节、贵阳等川内外重点城市。对于地产开发来说，地铁+高铁能有效促进人口、投资快速向新津流动，抹平区域界限，尤其是加快购买力的聚集。
从这一点来看，房企在新津拿地研判一定要站在全川市场角度考虑，不能还局限于“小圈层”。
五津水韵城有四个关键点
土地开发有“抄底”机会
地铁站点排布越密集，对地产开发的直接推动作用就越大。在新津已通车的7个地铁站点中，五津水韵城就排布了五津站和儒林站。
很多房企在问：新津地铁运营后的首拍为何选择在五津水韵城？锐理君梳理发现有四个关键点需要特别重视：
1、五津水韵城是核心主城：规划完善、本土认可度高、开发有保障
作为新津的核心主城，目前该区域正沿南河打造多功能复合的城市滨水轴线，未来也将依托地铁10号线综合节点，规划建设多业态融合的城市新消费场景，重点发展文化旅游、现代商贸业，建设亲水宜居的现代生活城区。
整体来看，该区域三面临河，生态景观资源丰富，是新津传统的核心区域，城市配套齐全，本地客群认可度较高，对于拿地开发这16.68亩地块的房企来说，未来的营销很有保障。
2、五津水韵城已经很“热”：最高楼板价7770元/㎡，品牌房企超10家
锐理君统计发现，五津水韵城的最高楼面地价已来到7770元/㎡，这也是郊县成交楼面价的TOP1；2018年4月拍卖出让的两宗地铁沿线地块，楼面地价也分别达到6234元/㎡、6324元/㎡，当时有9家房企参拍，现场举牌合计422轮。
这一区域内也早已形成了品牌房企集中开发的态势。据不完全统计，目前入驻的品牌房企超过10家，包括金融街(000402,股吧)、花样年、恒大、雅居乐等。
需要密切注意的是，本次出让宗地起拍价仅3800元/㎡，虽然有幼儿园等配建要求，但是地块面积小、总价可控，相对于此前出让的宗地，平衡下来价格反而有优势。
3、五津水韵城有丰富资源：组团级五津站TOD加持
除地铁10号线二期外，地块所在区域内还规划了地铁31号线、组团级五津站TOD——位于新津城市发展轴线，未来将形成新津中心城区人居服务中心。
组团级五津站TOD能对16.68亩地块实现全覆盖。通常而言，组团级TOD的服务半径在2~3公里，而本次出让宗地正位于辐射半径内。
4、五津水韵城很有机会：首宗“可抄底”的高价值宅地
本次出让地块位于五津街道，靠近南河城市滨水轴，与新津中学、新津外实校仅一街之隔。整体配套资源完善，深受当地购买力认可。
作为地铁10号线二期通车后的首拍地块，也是郊县开年土拍“第一枪”，这宗16.68亩的地为房企在新津城中央布局提供了难得的可抄底机会。
必须承认，在地铁和TOD项目的逐步完善下，新津这座城市正以更快的速度和更强的能力截留产业、增加人口、推动城市化进程步伐。不论是从短期还是长远来看，已经开通地铁的新津都迎来了新一轮的土地价值爆发期。