昨天成都主城三环旁的土拍大战硝烟还未散去,今天上午10时又有三宗主城地块燃爆了地产市场。更值得关注的是,今天这三宗地均采取“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”的方式拍卖:
  若达到最高限价,竞得人以竞配建并无偿移交租赁住房面积比例的方式竞得该宗地后,竞得人须在出让宗地范围内按照相对集中、便于管理的设计布局原则,建设租赁住房(单套建筑面积控制在60-120㎡范围内),并配建相应比例的地下停车位(不含人防车位),租赁住房和配套的地下停车位必须与开发项目的其他商品住房同步设计、同步建设、同步竣工,项目若分期,租赁住房和配套的地下停车位须纳入首期开发。
  作为2019年成都土拍的收官之战,以下3个看点需要提前get:
  1、三宗地分别位于万年场版块、武侯新城版块、外金沙版块,都是成都炙手可热的“明星版块”,尤其是青羊地块和成华地块周边配套成熟,绝对的“主城熟地”;2、成华地块起拍价12600元/㎡、武侯地块起拍价12800元/㎡,均在各自区域的起始楼面价排行榜中位列第二;3、青羊137亩纯住宅地块,既有40.3亿元的成都最高起拍总价,又是主城少有的百亩纯住宅地块,而且无产业准入、无高配建要求,这让群雄虎视眈眈。
  拍卖现场
  主城区地块“自带流量”,今日3宗地共吸引到20家房企现身拍卖现场。
  一号宗地(成华),24.22亩住兼商用地,起始楼面地价12600元/㎡。最终由88号成都华晟投资有限公司底价竞得,成交总价4.07亿元。
  二号宗地(武侯),97.32亩纯住宅用地,起始楼面地价12800元/㎡。68号和3号参与拍卖,最终由3号深圳市创琪企业管理有限公司竞得,成交楼面地价12900元/㎡,成交总价12.55亿元,溢价率0.78%。
  三号宗地(青羊),137.4亩纯住宅用地,起始楼面地价11100元/㎡。3号率先举牌,158号、81号、198号、137号、178号、75号、191号、98号、192号、92号、99号紧随其后,共12家房企参与拍卖,经过50余轮喊价,最终由99号中铁房地产集团西南有限公司竞得,成交楼面地价16700元/㎡,成交总价60.6亿元,溢价率50.45%。
  东二环旁“熟地”——24亩地块
  宗地一位于成华区双桂路27号附2号,计算容积率2,可开发体量3.23万㎡,商业占比上限40%。值得一提的是,12600元/㎡的起拍楼面地价为目前区域第二高价格。
  建设要求
  1、建筑密度:不大于25%;2、建筑高度:建筑物(含所有建、构筑物及设施)最高点高程不大于航空限高绝对海拔高度746米;3、公建配套:临规划道路配建建面不小于1200㎡的社区养老服务设施1处,临规划道路配建建面不小于2500㎡的社区卫生服务中心1处,配建公园绿地等;4、采用装配式混凝土结构的单体建筑预制装配率应不低于20%;5、项目建成后,竞得人须自持宗地计容商业建面比例不低于宗地计容商业总建面的50%,在宗地出让年限内不得整体或分割销售。
  宗地实踩
  经锐理君实踩,可以看到宗地目前已打围,内有大面积2-3米高的土方建渣需要清理。地块形状不算规整,旁边有一块小三角形地块,这略微会考验后期的产品规划布局。
  从位置来看,地块靠近华润打造的“华润二十四城”,与中粮鸿云、中洲中央城邦两个楼盘中间隔了一条城市主干道——蜀都大道双桂路。目前地块周边的配套基本成熟,居住气氛也很浓。
  交通方面,地块南侧为蜀都大道双桂路,距离地铁4号线万年场站约400米、地铁8号线(在建)双桥路站约500米,有四通八达的交通体系。
  教育方面,盐道街小学(通桂校区)、成都市第三幼儿园、嘉业蒙特梭利幼儿园、成都市现代职业技术学校(双桂路校区)、金苹果博文幼稚园分布在宗地周边(500米左右);宗地1.1公里范围内还有成都石室小学、双庆小学、双庆中学(万年校区)、成都市七中育才学校(汇源校区)、四川师大附中(初中部)等。
  商业方面,宗地西南侧步行400米左右有中粮悦街,向北步行约1000米有万象城等商业载体。
  医疗方面,距离宗地300米左右有东大国际卫生服务中心,2公里范围内还有四川省第四人民医院、西部战区空军医院、攀钢集团成都医院、成都新华医院等医疗机构。
  生态方面,地块距离沙河绿化带不到400米,与塔子山公园隔街相望;新华公园、东站绿轴公园也在2公里距离范围内。
  沙河绿化带
  整体来看,这是一宗“主城熟地”,但缺陷也不可避免:地块自身商业占比较大且需要自持,紧临高架,未来呈现的品相不算绝对完美。
  区域楼市
  锐理数据显示,2019年成华区通过拍卖共成交13宗土地(不包含12月30日拍出的2宗TOD用地),在主城区中遥遥领先;平均成交楼面地价9603元/㎡,低于锦江区和青羊区;平均溢价率为13.58%,其中9宗地块实现了溢价成交,最高溢价率为68.59%。 今天拍卖宗地所在的万年场版块,作为房地产开发较早的区域,已经趋于饱和。最近一次土拍发生在2012年6月,当时某自然人以楼面价5199.9元/㎡拿下了18.01亩住兼商用地,溢价率为56.96%。
  2016年-2019年万年场版块土地拍卖情况一览
  从宗地周边两公里范围内成交的土地来看,德商迎晖天玺地块的成交楼面价为10250元/㎡、人居九林语地块的成交楼面价为12000元/㎡、恒大中央广场地块的成交楼面价为10550元/㎡。需要注意的是,目前成都最高成交楼面价19800元/㎡的地块也在此范围内。
  2016年-2019年宗地两公里范围内土地拍卖情况一览
  住宅市场,地块两公里范围内在售项目很多,较典型的有COSMO天廊、德商迎晖天玺、恒大中央广场、恒大望江华府、华侨城滨江壹号、华润二十四城、环球汇、仁恒滨河湾、伊泰天骄,这些项目的均价在13619-27491元/㎡。今年有5个项目推新,其中4个项目实现了90%以上的去化,市场购买需求旺盛。
  2019年宗地两公里范围内项目开盘情况
  武侯新城97亩地块
  宗地二位于武侯区金花桥街道陆坝村6组,属于武侯新城版块,计算容积率1.5,可开发体量为9.73万㎡,起拍价为12800元/㎡,是目前武侯区第二高起始楼面价。
  建设要求
  1、建筑密度:A宗地不大于30%,B宗地不大于30%;2、建筑高度:建筑物(含所有建、构筑物及设施)最高点高程不大于航空限高552米(建筑物最高点相对地面高度约50米);3、公建配套:须在A宗地内配建建面不小于300平方米的开闭所1处;4、采用装配式混凝土结构的单体建筑预制装配率应不低于30%。
  宗地实踩
  目前宗地已实施打围,有少量杂树杂草、土方建渣需要竞得人自行处理。锐理君实踩发现,该地块整体方正,周边还有几块空地。不过在走访的过程中,锐理君每隔一段时间就能听到飞机飞过产生的噪音,而且地块周边的城市界面还有待提升。
  该地块位于西部智谷附近,周边产业园集聚,住宅项目较少,欠缺生活气息。此次97亩纯住宅用地的容积率仅1.5,改善属性明显,建成后将是片区重要的居住配套。
  西部智谷
  宗地二周边环境 城市界面有待提升
  目前,地块周边开通的地铁仅有3号线,不过距离最近的双凤桥站和武青南路站的直线距离都有约2公里;在建地铁17号线的白佛桥站距离地块也有1.1公里左右。公交是未来主要的出行方式。教育方面,金凤凰幼儿园、行知实验小学、金兴北路小学、成都市第二十二幼儿园、武侯科技园小学等学校在宗地2公里范围内。另外,宗地周边还有吾悦广场、蓝光金双楠、兴鑫商业广场、成都市武侯区第二人民医院、华佛国际妇产医院、永康森林公园等配套,能满足日常生活所需。
  区域楼市
  近几年,“大佬”云集武侯新城:龙湖、大悦城(000031,股吧)控股、金科、金茂、保利、新希望等品牌房企均抢滩入驻,区域也是大名鼎鼎的新兴豪宅区。锐理数据显示,武侯新城版块2019年通过拍卖共出让了2宗地,其中1宗为TOD用地;另1宗人才公寓用地的最终成交楼面价为10220元/㎡,由人居竞得,其与今日宗地的距离约有700米。
  放大来看,宗地两公里范围内,2016-2019年通过拍卖共出让了6宗土地:
  住宅市场,宗地周边在售的项目有龙湖天宸原著、首开金茂府、蜀镇半岛、鑫耀美泉悦府、香悦府。今年推新的项目比较典型的是龙湖天宸原著(叠拼)、首开金茂府,均价都在2.5万以上,属于“壕”宅。值得一提的是,首开金茂府在今年2月首次开盘,是成都首个单价超过3万的项目,开盘当天认购率为81.5%,并在5月、10月先后加推两次,主力户型区间为170-200㎡。
  最高起拍总价——137亩地块
  宗地三是今日土拍的重中之重:体量“重”!价格“重”!
  地块位于青羊区苏坡街道百仁社区3、4组,龙嘴社区6组,可开发体量为36.29 万㎡,计算容积率3.9614,是2019年主城区最高容积率住宅地块;起拍总价高达40.3亿元,是成都历史以来最高起拍总价地块。
  宗地三区位图
  建设要求
  1、建筑密度:不大于30%;2、建筑高度:建筑物(含所有建、构筑物及设施)最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程599米,其中地块A内建筑高度不大于65米;3、公建配套:含社区用房1处(建面不小于800㎡),公厕1处(建面不小于80㎡),须在用地范围内设置东西向和南北向12米宽公共通道各一条;4、采用装配式混凝土结构的单体建筑预制装配率应不低于30%。
  区域楼市
  此前锐理君已深度研判过该宗地的指标与建设要求,剖析过该地块机会与挑战,也引发了业内广泛的讨论,感兴趣的朋友推荐阅读?《40.3亿起拍价“打脑壳”?西三环137亩地的挑战绝不止高价格》。
  锐理君实探发现,目前该宗地已全部打围,宗地内无拆除的建(构)筑物、电线电杆,有杂树杂草、土方建渣。
  宗地三内部已经平整
  宗地东侧为西三环路,西侧是泡桐树中学和成都实验小学尚雅校区,北侧紧靠蓝光金悦金沙、郎家小区,南侧是太行瑞宏金沙城及苏坡公园。
  交通方面,宗地紧邻三环路,最近的地铁站为2号线羊犀立交站,步行距离约1.6公里。
  百仁东路是宗地目前唯一进出口
  商业方面,宗地周边的大型商业稍显不足,主要依靠社区底商以及羊犀立交旁的家乐福等商超满足日常生活。教育方面,有成都市机关六幼、成都市实验小学尚雅校区、泡桐树中学均在宗地西侧,2公里范围内还有金沙小学、石室中学、蜀西实验中学等,教育资源丰富。
  宗地紧邻三所学校(已基本建设完成)
  区域楼市
  宗地所在的外金沙版块近几年的开发也趋于饱和,2016年至今区域内只成交了2宗地。最近一次土地拍卖在今年12月,由成都市兴城建置业有限责任公司竞得苏坡街道办清波村35.01亩用地,成交楼面价11900元/㎡。
  2016年-2019年外金沙版块土地拍卖成交情况一览
  2016-2019年,宗地两公里范围内共拍卖成交了4宗地,最受关注的是首进成都的金雁以18512元/㎡竞得苏坡街道龙嘴村17.42亩纯住宅,这也是成都目前第二高的成交楼面价。
  另外,距离今日拍卖地块不到百米,一宗12.87亩的纯住宅用地将于2020年1月3日拍卖,到时能否再次掀起抢地波澜?
  2016年-2019年宗地两公里范围内土地拍卖情况一览 住宅方面,宗地周边待售的楼盘有金沙宸宇,在售的典型项目有龙湖西宸原著(均价15680元/㎡)、绿城凤起朝鸣(均价为34701元/㎡)、太行瑞宏朗诗金沙城(高层均价为24381元/㎡)。其中,今年有出货的项目情况如下:
  绿城凤起朝鸣,8月2日拿证,精装均价35653元/㎡,高层建面164-300㎡,叠拼建面215-387㎡,项目开盘当天去化率为38%。
  太行瑞宏朗诗金沙城,11月14日拿证,小高层精装均价24381元/㎡,建面183-220㎡;花园洋房精装均价30347元/㎡,建面183-366㎡,项目开盘当天即售罄。
  写在后面今年成都地价三次被刷新,均由主城区地块创下;成交楼面地价TOP10有9宗是主城区地块,这意味房企对优质地块预期更高。目前成都土地市场圈层分化日趋明显:主城高价低量,近郊量价双高、远郊量高价稳,未来更多房企抢地的重点区域仍将是二三圈层的优质区域,尤其是当地城区核心。