【课程背景】

　　税制变革的时代，新政叠出断人肠、费思量，增值税难舍弃、恨无力，房地产会计今生增添不知多少幽怨！房地产开发各环节营改增后会计核算及税务处理均要重新梳理，千里之行始于足下，不打无准备之仗，只要我们能有扎实的基础，不忘初心，哪怕营改增风寒彻骨，我们一样可以三生三世十里梅花的最高境界。

【课程收益】

　　1、房地产开发企业开发、销售阶段营改增后如何会计核算？

　　2、房地产开发企业土地取得环节如何区分哪些可以销售税额抵减？

　　3、房地产开发企业施工阶段如何做好税务筹划？

　　4、房地产开发企业销售环节如何配合税务处理建好销售台账？

　　5、房地产开发企业土地增值税清算营改增后有何政策影响？

【金牌讲师】樊老师：

　　中税咨询集团高级合伙人，国家税务总局网络学院讲师、天和智库（北京）经济研究所专家委员会委员、财税智库 专家咨询团成员、中国注册税务师行业继续教育特聘老师、北京市注册税务师协会师资库特聘老师、解税宝特聘老师、中国税网特约研究员、房地产纳税筹划专家、中国民主同盟盟员、多家房地产企业、建筑企业税务顾问；先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《南方房地产》、《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》等财税图书。

【课程大纲】

　　第一部分：房地产公司拿地环节要想到的会计核算和税务处理

　　一、设立房地产公司开发营改增后应该考虑的首要问题

　　【案例】集团公司拿地后交由子公司开发，涉及纳税风险有哪些？如何回避？

　　【案例】土地哪里来的？有何不同？

　　【案例】何时抵减销项税额？哪些成本可以抵减销项税额？

　　二、以土地、不动产投资子公司如何会计和税务处理？

　　【案例】2015年A公司以土地投资1000万元设立了B公司，2017年B公司将土地出售2000万元，如果简易计税，应纳税额是多少？如果一般计税，应纳税额是多少？

　　三、设立公司后关联往来是否涉及增值税？回避风险的办法有哪些？

　　四、一起股权转让案例说起，营改增后该如何筹划？

　　【案例】A公司2016年9月通过法院判决取得某公司写字楼（未装修）一座，折合价款8000万元，该写字楼已办理完结过户手续，2017年由于资金紧张欲出售，B房地产公司看中该写字楼周边便利的交通环境和升值空间，双方谈妥以股权转让方式完成该笔业务交易，鉴于该写字楼目前价值11000万元，且A公司账面除该写字楼外，并无其他实质性资产，A公司实收资本1000万元，双方拟定股权转让价值12000万元，假如您是B公司，您来判断是否值得投资？

　　五、取得土地后何时开始缴纳土地使用税？是否缴纳耕地占用税？

　　第二部分：房地产开发企业立项后开发会计核算和税务处理

　　一、办证--立项--在谁名下？

　　二、房地产新老项目的标志是什么？

　　三、成本对象如何确定--如何设定会计科目--如何确定计税成本？

　　四、如何建立目标成本动态变化合同台账？

　　五、房地产开发涉及的成本费用科目有哪些？

　　六、扣缴施工单位水费、电费如何会计核算和税务处理？

　　七、工程施工成本让建筑公司一般计税好还是简易计税好？

　　八、简易计税的必备条件是什么？

　　九、A房地产企业均为新项目，一般纳税人一般计税，支付工程款时，财务只要增值税专用发票，业务人员纷纷找老板告状，告得对不对？

　　十、甲供材料、甲供设备一定能够实现税收利益吗？甲供与甲控有何区别？如何利用甲控实现最大利益？材料占工程承包总额的比重与税负有何关系？如何利用？

　　十一、A房地产公司新项目，必须一般计税，要与施工单位签订合同，大家说签为一般计税的合同好，还是简易计税的合同好？

　　十二、A房地产公司老项目，选择了简易计税，原先施工单位签订合同答应开具11%的发票，现在施工单位找到税务局办了简易计税，A公司会计要扣施工单位（11%-3%）8%的工程款，有无道理？

　　十三、工程施工人工费如何列支？可否抵扣进项税额？

　　第三部分：房地产开发企业营改增后销售环节会计核算及税务处理实践应用

　　一、商品房销售流程--前期策划与营销--取得预售许可证后开盘预售--签订销售合同与收款--商品房交付--通知业主办理入住手续--确认身份--现场验房并交钥匙--办理房屋权属登记及房产证

　　二、2017年企业会计准则（收入准则）发生变化，对于房地产开发企业收入确认有无影响？

　　三、亲能解决以下会计核算问题吗？

　　1.发票开具时点交房吗？

　　2.交房时点开具发票吗？

　　3.发票开具结转收入吗？

　　4.结转收入开具发票吗？

　　5.交房时点结转收入吗？

　　6.结转收入开具发票交房吗？

　　四、营改增后房地产税金及附加如何计提？有网友说是结转收入时计提税金及附加，也有网友说是计提增值税销项税额时计提税金及附加，哪种观点正确？

　　五、取得销售收入时何时抵减土地价款增值税销项税额？

　　六、取得销售收入时取得的担保费、图纸费、维修基金、契税如何会计核算和税务处理？

　　七、销售期间土地使用税可否停止缴纳？

　　八、销售商品房如何建立台账？

　　九、营改增后房地产企业将自建房屋转为出租，进项税额40%是否要转出？

　　十、销售开发产品赠送礼品是否视同销售？如何会计和税务处理？

　　1.卖房赠空调交增值税吗？

　　2.卖房赠空调所得税视同销售吗？

　　3.卖房赠空调要缴纳个人所得税吗？

　　4.卖房赠空调土地增值税可否扣除？

　　第四部分：房地产开发企业营改增后土地增值税清算遭遇哪些变故？

　　一、土地增值税清算收入如何确定？土地增值税清算收入是否等于企业所得税收入？是否等于增值税计税收入？

　　二、土地增值税清算税金及附加可以扣除多少？

　　三、车位（车库）营改增后土地增值税清算有无政策突破空间？

　　四、各地2017年土地增值税政策走向回顾

　　第五部分：现场交流

【课程说明】

　 【主办机构】北京京海博瑞企业管理顾问有限公司

    【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-687-9488

    【时间地点】2017年10月21-22日    成都（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

    【培训费用】4800元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。